Uw eigen woning vanaf 2013

Wat verandert er voor u op financieel gebied?

De belastingregels rond de eigen woning en de hypotheekrenteaftrek gaan in 2013 ingrijpend veranderen. Het wetsvoorstel Belastingplan 2013 is inmiddels door de Tweede Kamer aangenomen. Het Belastingplan is op 18 december 2012 door de Eerste Kamer aangenomen. De onderstaande wijzigingen zullen definitief worden ingevoerd.

Verplicht annuïtair aflossen

De eigenwoningschuld (lening waarover u de hypotheekrente mag aftrekken) moet per 1 januari 2013 binnen 30 jaar minimaal annuïtair worden afgelost. Hiermee wil het kabinet het hypotheekrisico voor individuele huishoudens terugdringen. Met het dalen van de schuld is er minder kans op een restschuld of betalingsproblemen. Dat heeft de volgende consequenties:

• De hypotheekakte heeft een verplicht annuïtair aflossingsschema.
• Overeenkomsten die verder gaan dan een annuïtair aflossingsschema, zoals een lineaire aflossing, komen ook in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek.
• Op het moment van afsluiten ligt de aflossingsverplichting vast. Voldoet een hypotheeklening niet aan de eisen, dan vervalt het recht op hypotheekrenteaftrek.

Overgangsregeling voor bestaande hypotheken

Een annuïtair aflossingsschema is alleen verplicht voor hypotheken die na 1 januari 2013 worden afgesloten. Voor bestaande hypotheken geldt het overgangsrecht en verandert er na 1 januari 2013 in grote lijnen niets. Ook niet als u verhuist of uw hypotheek oversluit. De overgangsregeling geldt als:

• u op 31 december 2012 in het bezit bent van een woning waarop een hypotheek rust.
• u in 2012 uw woning heeft verkocht en momenteel huurt. De hypotheekschuld van uw voormalige woning valt onder het overgangsrecht, mits u in 2013 opnieuw een woning koopt.
• u in 2012 een woning koopt*, ook al is dat voor de eerste keer. U valt dan nog onder de huidige fiscale regels en u bent dan niet verplicht een eigenwoningschuld met annuïtaire aflossing aan te gaan om recht te hebben op hypotheekrenteaftrek.
• u in 2012 nog onherroepelijk en schriftelijk met een aannemer een verbouwing overeenkomt. Dan valt de daarvoor aangegane schuld nog onder de oude regels, ook als de lening pas in 2013 wordt afgesloten. De verbouwing moet dan wel in 2013 worden afgerond.

* Er is sprake van een gekochte woning in 2012 als u uiterlijk 31 december 2012 een koopovereenkomst bent aangegaan. Die koopovereenkomst mag de gebruikelijke bedingen bevatten zoals een financieringsvoorbehoud en de 3 dagen bedenktijd. Deze bedingen hoeven op 31 december 2012 nog niet verstreken te zijn. Sluit u vervolgens in 2013 een lening af, dan wordt deze lening aangemerkt als een bestaande lening. De lening moet uiterlijk voor 1 januari 2014 zijn afgesloten.

Tip: Als u een financieringsvoorbehoud opneemt, maak dit dan zo specifiek mogelijk. Probeer te onderhandelen over een termijn van 8 weken om de financiering te regelen. Als u een (bank-)spaarhypotheek wilt afsluiten geef dit dan ook specifiek in het voorbehoud aan. Daarnaast kunt u in het voorbehoud de maximale bruto jaarlast en het maximale rentepercentage opnemen. Als u na 1 januari 2013 een duurdere woning koopt of gaat verbouwen aan uw woning en u uw hypotheek verhoogt, dan valt het aanvullende gedeelte van uw financiering wel onder de nieuwe regeling. Dit hypotheekdeel moet u dus minimaal annuïtair aflossen om voor dit gedeelte recht te houden op renteaftrek. In dit geval bestaat uw hypotheek dus uit twee afzonderlijke delen.

 Lening van ouders of buitenlandse lening

De annuïtaire aflossingseisen gelden per 1 januari 2013 ook voor nieuwe: -leningen die in het buitenland zijn gesloten -onderhandse leningen (bijvoorbeeld wanneer kinderen geld lenen van hun ouders voor het kopen van een woning. Of als u geld wilt lenen van uw eigen bedrijf voor de financiering van uw woning)

Voor bestaande buitenlandse leningen en onderhandse leningen geldt de eerdergenoemde overgangsregeling.

Let op: bij een buitenlandse lening of onderhandse lening weet de Belastingdienst niet of u deze daadwerkelijk aflost. Sluit u na 1 januari 2013 een onderhandse lening of een lening in het buitenland af, dan moet u de Belastingdienst informeren over het aflossingsschema. Doet u dit niet, dan heeft u geen recht meer op hypotheekrenteaftrek.

(Bank)spaarhypotheek

Vanaf 1 januari 2013 is het niet meer mogelijk om de volgende hypotheken in belastingbox 1 af te sluiten:

• bankspaarhypotheek (Spaarrekening Eigen Woning of SEW)
• spaarhypotheek (Kapitaalverzekering Eigen Woning of KEW)
• spaarbeleggingshypotheek (Beleggingsrecht Eigen Woning of BEW)

Maar in bepaalde situaties geldt het overgangsrecht:

1. Als u nu reeds een (gedeeltelijk) aflossingsvrije hypotheek heeft en van plan bent alsnog een bankspaarrekening af te sluiten voor de aflossing. Als u de bestaande aflossingsvrije hypotheek wilt omzetten naar een bankspaarhypotheek, dan moet de hypotheek uiterlijk 31 maart 2013 zijn omgezet. Na deze datum is het voor u niet meer mogelijk om een SEW, KEW of BEW (box 1) af te sluiten.
2. Als u reeds een lopende box 1 polis of -rekening heeft (SEW, BEW of KEW). Heeft u in 2012 een lopende box 1 KEW, BEW of SEW en koopt u in 2013 een nieuwe woning of sluit u uw hypotheek over naar een andere bank? Dan kan de KEW, BEW of SEW worden voortgezet, waarbij de huidige fiscale spelregels blijven gelden. Ook zal de vrijstelling naar verwachting jaarlijks worden geïndexeerd. Als aanvullende voorwaarde geldt wel dat de premie of inleg niet mag worden verhoogd en de looptijd mag niet worden verlengd. Ook het omzetten van een SEW, BEW of KEW in een andere SEW, BEW of KEW (bijvoorbeeld omdat u wilt sparen in plaats van beleggen) blijft mogelijk.
3. Als u een lopende box 3 polis of – rekening heeft. Heeft u aan de huidige hypotheek een spaar- of beleggingsproduct gekoppeld die is ondergebracht in box 3 (zoals bijvoorbeeld een beleggingsrekening, beleggingspolis of spaarpolis) dan kunt u deze polis tot 1 april 2013 nog oversluiten naar een KEW, BEW of SEW (box 1). Kapitaalverzekeringen die zijn afgesloten voor 15 september 1999 behouden hun eigen waardevrijstelling in box 3 van maximaal € 123.428, mits men zich aan de voorwaarden houdt die bij dergelijke verzekeringen van toepassing zijn.
4. Als u in 2012 een woning koopt. Een bijzondere uitzonderingssituatie ontstaat als u in 2012 een nieuwe woning heeft gekocht (of in 2012 gaat kopen). Belangrijk hierbij is dat er uiterlijk 31 december 2012 tussen koper en verkoper een onherroepelijke koopovereenkomst is getekend (de juridische overdracht bij de notaris mag wel in 2013 plaatsvinden). De gebruikelijke bedingen zoals bedenktijd en financieringsvoorbehoud vormen overigens geen beletsel om in aanmerking te kunnen komen voor deze uitzondering. In deze situatie blijft het voor u toegestaan om in 2013 een nieuwe KEW, BEW en SEW (box 1) af te sluiten waarbij u kunt blijven profiteren van de huidige fiscale regels.

 Verlenging crisismaatregelen

De crisismaatregelen die in 2010 in de Wet inkomstenbelasting 2001 zijn opgenomen, zijn een jaar verlengd. Deze crisismaatregelen betreffen:

• de verlenging met een jaar van de termijn van dubbele renteaftrek bij een leeg te koop staande woning en een in aanbouw zijnde woning met een jaar terwijl in een andere eigen woning wordt gewoond.
• de tijdelijke verhuur van de leeg staande woning op basis van de leegstandswet. De woning valt dan in box 3. Na tijdelijke verhuur kan deze woning binnen de verhuistermijn terugvallen in box 1 en bestaat weer recht op renteaftrek. Gedurende deze hele periode wordt de bijleenregeling niet toegepast. Deze periode is dus maximaal het jaar van leeg in de verkoop zetten plus de 3 daaropvolgende jaren.

Minister Blok van Wonen heeft aangegeven dat deze crisismaatregelen met een jaar worden verlengd. De Tweede Kamer is hiermee akkoord gegaan.

Restschuld

• De rente over restschulden die zijn ontstaan bij de verkoop van een woning vanaf 29 oktober 2012 is aftrekbaar. De duur van de aftrek is door het kabinet gesteld op 10 jaar. De termijn van 10 jaar geldt voor restschulden die uiterlijk zijn ontstaan op 31 december 2017. Ook de rente over een restschuld die niet minstens annuïtair wordt afgelost, is aftrekbaar.
• Minister Blok geeft aan uit te zoeken in hoeverre banken weigeren restschulden te financieren.

Betalingsproblemen en aflossen

Sluit u na 1 januari 2013 voor de eerste keer een hypotheek af en lost u vervolgens onvoldoende af, dan kunt u de achterstand in het volgende kalenderjaar inhalen zonder het recht op aftrek te verliezen. Als u aannemelijk kunt maken dat u vanwege betalingsproblemen niet aan het aflossingsschema kon voldoen, kunt u uiterlijk na vier jaar een nieuw aflossingsschema laten vaststellen. Ook dan behoudt u de renteaftrek. Slaagt u er toch niet in voldoende af te lossen, dan beschouwt de Belastingdienst de hypotheeklening niet meer als eigenwoningschuld. U verliest dan het recht op hypotheekrenteaftrek. Eerder afgetrokken rente wordt niet ongedaan gemaakt.

Beperking NHG wordt teruggedraaid

Bestaande spaar- en aflossingsvrije hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) kunnen worden meegenomen naar een volgende woning zonder dat eigenaren worden verplicht de hypotheek annuïtair af te lossen. Ook na 2013 kan NHG tot de mogelijkheden behoren voor bestaande hypotheken, ook als de bestaande hypotheken op dit moment zonder NHG zijn gefinancierd.

Maximum percentage hypotheekrenteaftrek wordt verlaagd

Naast de hierboven genoemde maatregelen is in het regeerakkoord afgesproken dat per 1 januari 2014 het maximale percentage waartegen de hypotheekrente in aftrek kan worden gebracht in 28 jaar wordt verlaagd van 52% naar 38%. De definitieve uitwerking van deze maatregel en van eventuele aanvullende maatregelen zal pas in 2013 gebeuren. Daar is op dit moment nog geen duidelijkheid over.

Schenking in verband met de eigen woning

De leeftijdsgrens van de eenmalig verhoogde vrijstelling voor de schenkbelasting gaat van 18-35 jaar naar 18-40 jaar. De verhoging van deze leeftijdsgrens geldt ook voor een aanvullende schenking ten behoeve van de eigen woning. Indien voor 2010 gebruik is gemaakt van de toen bestaande verhoogde schenkingsvrijstelling, mag als men onder de nieuwe criteria valt, alsnog gebruik worden gemaakt van de extra vrijstelling ten behoeve van de eigen woning